わたしたちは選ばれる 不動産管理会社になるために、 お客様のあらゆるご要望にお応えし、 次世代につなぐ不動産会社になるよう 歩み続けます。
不動産管理会社とは？
不動産管理会社は、不動産をご所有のオーナー様のパートナー。だから、オーナー様に代わって建物を守り、入居者様と向き合う仕事をします。
株式会社クルーズは、賃貸マンションを主体とした賃貸管理業務に従事しています。賃貸マンションやアパート、オフィス、商業ビルなどの賃貸物件の管理・運営を⾏うことを「賃貸管理」といい、その業務を⾏う会社を「賃貸管理会社」といいます。賃貸管理会社は、不動産をご所有のオーナー様に代わって建物を守り、⼊居者様と向き合う仕事をします。その仕事内容は、主に「⼊居者募集」「⼊居者管理」「建物管理」「資産管理」の４つから成り⽴っています。 お部屋が空けば、⼊居者様を募集し、⼊居が決まった後は⼊居者様から賃料集⾦を⾏うとともに、お困りごとを解消し、⼟地や建物の清掃・点検や維持管理に努めながら、オーナ様と⼊居者様双⽅にご満⾜いただける環境の保持や改善を⾏います。
オーナー様にご満⾜いただける賃貸経営には、まずは空室を減らすことが⼤切です。そのためには競合する建物が多い中で、⼊居者様の満⾜を得る環境を整え、常に市況を把握した適正な判断⼒がなければ、満室は維持できません。また不動産や建築に関する法律は複雑化しており、それらをすべて把握した上で、契約⼿続きもしなければなりません。そこで、専⾨的な知識と経験をもつ賃貸管理会社に委託することが、スムーズな賃貸経営への近道となります。
賃貸マンションの収益性を⾼める運営を推進していくとともに、⼊居者様に「安全・安⼼・快適・清潔」な環境を実現して建物の価値を⾼め、オーナー様に還元していく。これが私たち賃貸管理会社の仕事です。
クルーズの強み 01
仲介店を持たない、 管理業務特化型の賃貸管理会社です
多くの仲介店に空室の情報を広く行き渡らせ、お客様をご紹介いただいています
管理会社には主に２つの形態があります。⼀つは仲介店を多く構えて、それに付随した管理を⾏う仲介付属型の管理会社。もう⼀つは、仲介店を構えず、仲介業務は幅広く他社の仲介店にお任せする管理業務特化型の会社です。仲介店を構えていないということは、賃貸物件をお探しのお客様に直接物件を案内したり、契約をすることはほとんどありません。そのため、仲介付属型の管理会社に⽐べ、⼊居者募集活動においては劣るのではないか？と考える⽅も多いのではないかと思います。
しかし、管理業務特化型でもクルーズは⼊居率を⾼い⽔準で維持しています。さらに賃貸仲介店を構えている管理会社に管理を任せたものの、⻑期空室に悩まれ、当社に管理を変えられるオーナー様も多くいらっしゃいます。では、なぜクルーズの⼊居率が⾼いのか？当社では多くの仲介店に広範囲に物件情報を公開するために、名古屋市内に約４００ある仲介店舗と協力体制を整え、良好な関係を築けるように努めています。そのため、多くの仲介店担当者から、お客様の要望や動向を聞き取ることができ、速やかに⼊居促進施策を取れ、空室を埋めることができます。 当社では多くの仲介店に空室の情報を幅広く⾏き渡らせ、仲介店と良好な関係を築き、お客様をご紹介いただきながら⾼い⼊居率を維持しています。
クルーズの強み 02
コストの削減と未来のニーズに備える、 不動産管理のスマート化。
不動産業界に押し寄せるIT化は「不動産テック」と呼ばれ、さまざまなサービスが誕生しています。
不動産テックは、テクノロジーの力によって、不動産業界の抱える課題や従来の商習慣を変え、不動産のお客様だけでなく、業界従事者、どちらにもより便利で効率化されたサービスを供給することを目的としています。 クルーズで導入を具体的に検討している事例をご紹介します。
１．VRによる内覧
ゲームなどでおなじみのバーチャルリアリティー（ＶＲ）の技術を活用したもので、ＶＲ機器を装着することにより、実際に物件へ出向くことなく内見ができます。管理会社のメリットとしては、ＶＲ画像を各仲介店に提供することにより、退去申し出があれば退去前でもＶＲ内見で入居申し込みをいただくことにより、空室＝賃料なしの期間を短縮できたり、３Ｄデータを利用してＶＲ画像をモデルルーム化することも可能です。
２．不動産内覧向けIoTキーボックス
IoTキーボックスは、賃貸マンション等の玄関扉に取り付けることにより、物件内覧時の鍵の貸し借りの手間を省略し、スムーズな物件内覧を提供するツールです。いつ開錠されたかという履歴を保存することが可能なので、不動産管理会社は物件毎の内覧件数の確認や、どの仲介会社の何店の誰がいつ内覧したかといった情報を蓄積することができます。
３．ＲＰＡ（ロボティック・プロセス・オートメーション）
RPAは、ロボットで処理を自動化する仕組みの総称で、簡単に説明すると、単純作業・ルーチン作業などを、人間に代わりロボットが行ってくれます。ロボットが業務を遂行することにより、業務の効率化に繋がり、時間の有効活用が可能となります。社員は空いた時間を活用し、より付加価値のあるサービスやご提案が可能となります。
不動産テックの動きはどんどん加速しています。こうしたサービスの導入により、オーナー様によりよいサービスがご提供できるようになる半面、電子書類やスマートフォンの使用など、デジタル機器が苦手な社員の場合、使いこなすのに四苦八苦するかもしれません。でもそれを乗り越えてクルーズは成長を目指します。
クルーズの強み 03
部屋の価値を高めるリニューアル提案力
「３つのＳ」で賃貸マンションに心地よく暮らす人を増やします
リニューアル提案⼒とは何でしょうか？ ⼀⾔でいえば「住まいの⽇常を⾒直し、ライフスタイルを変える⼒」だと考えています。 今まさに⼊居者が住んでいる部屋の実情を把握し、普段の⽣活の実態や不満要素を⾒つけだし、そこから類推される本質的問題をつかみ取った上で、⼊居者の気分を少しでもアップさせる新しいライフスタイルを提案することが重要です。そのためのガイドラインとして、わたしたちが⼤切にしていることは、「3 つのＳ」です。「３つのＳ」とは、ストレージ（Storage）、スマート（Smart）、サプライズ（Surprise）を⾔います。 ストレージ（Storage）とは収納のこと。ほぼすべての⼊居者が不満に思っている現状の貧弱な収納⼒をアップさせること。スマート（Smart）とは、間取りの変更などにより既存の空間をより使いやすくすること。設備機器の更新で、住まいの機能性をアップさせる提案もこれに含まれます。最後のサプライズ（Surprise）は、⼊居希望者が内覧のために部屋を初めて訪れたときのサプライズ。それが⼊居のお申込みにつながります。 具体的な⼿法は、部屋の広さ、間取り、予算、築年数、退去後の状態、設備の劣化等、さまざまな条件で変わってきます。「３つのＳ」で賃貸マンションに⼼地よく暮らす⼈を⼀⼈でも多く増やしたい。そのような思いで、わたしたちは部屋や建物のリニューアルをご提案いたします。
入居促進対策で満室を達成
さまざまな対策を次々と。 空室を減らし、選ばれる管理会社に
２０１8 年の賃貸の全国の空室率はなんと１9．0％にも上ります。現状では１０⼾の賃貸住宅を持っていれば常に２⼾は空き家がある、あるいは全ての部屋で１年間３６５⽇のうち約７０⽇間は空室期間がある状態と⾔えます。さらに全国の空き家の総数は８４６万⼾と年々増え続けています。⼀般の空き家も賃貸市場に流れ込んできて、さらに空き家率は上昇しています。 このような環境下で賃貸管理会社がやるべきことは、「商品作り」と「プロモーション」を絶え間なく⾏うことと考えています。 「商品作り」とは、⼊居者に選ばれるリニューアルです。⼊居者ニーズは多様化し続けており、今や万⼈に受けることを⽬指したリニューアルでは特⾊を出せず、⼤多数の物件の中に埋もれてしまい、誰にも選ばれないリスクを持っています。 また、せっかく⼯夫を凝らした「商品」を作っても、その情報がお部屋探しをされている⽅に届かなければ意味がありません。そこで当社ではインターネットだけでなく、⼊居募集最前線の仲介店への「プロモーション」を⼤切にしています。⽇頃から空室情報をこまめにお届けするだけでなく、リニューアルが完了したお部屋の写真を資料化しやすいデータでお渡ししたり、現地をまず⾒ていただくようにしています。 ⼊居率を上げる⽅策は⼀つだけではなく、これという決定打もありません。さまざまな対策を次々と継続的に施し、⼊居者に選ばれる賃貸住宅として維持し続けることが賃貸管理会社の使命であると強く認識し、みなさまに⼊居率の⾼い賃貸経営をお届けできるよう真摯に取り組んでいます。
ケーススタディ
オーナー様のお悩みを解決します
空室がなかなか埋まらない
管理会社の対応にご不満のあるオーナー様が、クルーズに管理を変更していただいた事例をご紹介します。 戸数の半分が空室というファミリータイプの賃貸マンションで、旧管理会社とのコミュニケーション不足により、ほとんどの空室が原状回復工事をしないまま入居募集をされていました。 築年数が古く、最寄り駅はバス停という好条件とは言えない物件で、さらに原状回復をしない汚ない状態の空室では、入居が決まるはずがありません。 クルーズが管理を受託後、原状回復工事に加え、アクセントクロスのご提案、小型犬一匹飼育可への募集条件変更および室内・共用部の設備更新を実施。その後、仲介店へ広くアピールしたことにより、半年ほどで満室になりました。
マンションの一室で火災発生！！
今までオーナー様がご自身で管理をされていましたが、クルーズに管理をまかせて良かったと言っていただけた事例をご紹介します。 日曜日の昼間にマンションの一室で火災が発生しました。幸いにもけが人も出ず、他の部屋への延焼もなく済みました。 しかしながら、火災が発生した部屋の復旧は、その後の周りの入居者様等にご迷惑がかからないような応急作業、消防署への手続き、保険の手続き、補修工事とやらなければいけないことが多々あります。 そんな中、オーナー様をサポートをさせていただき、上記のような処理から入居者の募集、契約まで迅速に対応することができました。 火災等を経験されることは滅多にありません。したがって、どのような処理が必要なのかわからないことは当然です。そのような時に、頼りになるのも管理会社です。
部屋はキレイにしているが、入居がなかなか決まらない
入居がなかなか決まらないとご相談のあったオーナー様が、クルーズに管理を変更していただいた事例をご紹介します。物件は駅近で周辺相場相応の家賃でありながらも空室が減らないと相談を受けました。調べたところ、入居募集の周知活動に問題がありました。 募集方法は自社付けのみの専任媒介と自社のみではなく複数の宅建業者に重複して依頼して広く募集する一般媒介があり、前管理会社は一般媒介での募集でした。一般媒介の場合、複数の宅建業者に依頼するため、入居募集の周知活動が要となります。周知活動の方法は、各仲介店舗を廻ること、WEB掲載、メール等で、各仲介店舗が空室情報を周知します。弊社は、周知活動を徹底することはもちろんのこと、各仲介店舗と良好な関係を保つよう努め、各仲介店舗が弊社の物件を日々注目していただけるような関係を築いています。また最近では、消費者は予めインターネットで住みたい部屋を決めてから仲介店舗へ訪問します。そのため、仲介店舗はどこでも良いのです。このような背景から、自社付けのみの専任募集という方法は、時代に合わなくなりつつあります。周知活動を徹底した一般媒介の方が、数多くの仲介店舗とのネットワークで入居が早く決まる可能性が高くなっています。
賃貸管理のお問い合わせ
管理会社によって⼊居率や家賃収⽀に⼤きな差がつく時代です。 資産をお預かりする仕事に⾒合う管理会社として、信⽤を得ること。 それが何よりも重要だと考えます。
オーナー様とは⾔いにくいことを⾔える関係、何か困った時に頼っていただける関係を築くことが⼤切だと考えています。 信頼してくださっていることに対する感謝の気持ちを、⽇々の仕事でお返しすることができる、オーナー様との信頼関係は私たちの仕事のやりがいにも繋がります。
ですから、少しでもお困りごとやご相談ごとがございましたら、お気軽に申し出ください。お役に立てれば幸いです。
※賃貸マンション・アパートを計画される設計事務所の⽅、施⼯会社の⽅、 名古屋周辺の物件を所有される不動産会社様からのご相談もお待ちしております。
